서울 양천구 신정동의 노후 저층주거지가 지하철 5호선 역세권과 초등학교, 대규모 녹지축을 연결하는 약 2,170세대 규모의 주거단지로 탈바꿈하기 위한 첫 번째 큰 관문을 넘어섰다.
서울시는 양천구 신정4동 922번지 일대 신속통합기획을 확정하고 이 지역을 최고 25층, 약 2,170세대 규모의 친환경 보행 중심 주거단지로 조성하는 구상을 마련했다.
대상지는 약 9만5,475.7㎡ 규모다.
신속통합기획 시뮬레이션상 용도지역은 제3종일반주거지역, 용적률은 300% 이하, 최고 높이는 25층, 계획 세대수는 공공임대주택을 포함해 약 2,170세대다. 다만 세대수 등은 현재 단계의 시뮬레이션 계획으로 향후 정비계획 입안 과정에서 최종 확정된다.
이번 계획에서 부동산 시장이 주목할 부분은 단순히 ‘2,170세대 공급’이라는 숫자만이 아니다.
지하철 5호선 신정역과 양동초등학교, 향후 약 11만㎡ 규모로 조성될 국회대로 상부공원이라는 세 가지 입지 요소가 하나의 보행생활권으로 연결되는 도시구조의 변화가 이번 정비사업의 핵심이다.
■ ‘역세권+초품아+공세권’…신정4동 입지 가치 다시 짠다
신정4동 922 일대는 입지만 놓고 보면 정비사업의 잠재력이 상당한 지역이다.
지하철 5호선 신정역이 가깝고 양동초등학교와 인접해 있으며 북측으로는 국회대로가 지나간다.
특히 앞으로 국회대로의 모습이 크게 달라질 예정이다.
서울시 자료에 따르면 국회대로 지하화는 2029년 12월, 상부 공원화 사업은 2030년 12월을 예정하고 있다.
사업이 완료되면 연장 7.6㎞, 약 11만㎡ 규모의 대형 친환경 녹지공간이 조성될 전망이다.
과거 도시를 가르는 자동차 중심 간선도로였던 공간이 녹지축으로 바뀌면 인접 주거지의 생활환경 역시 크게 달라질 수 있다.
특히 주거용 부동산에서 공원 접근성은 단순한 조망 문제를 넘어 산책·운동·휴식 등 일상생활의 질과 직결되는 요소다.
신정4동 922 일대가 재개발되고 국회대로 상부공원까지 계획대로 완성된다면 이 지역은 **‘5호선 역세권+초등학교 인접+대규모 공원 접근성’**을 동시에 갖춘 주거지역으로 재편될 가능성이 있다.
서울시가 이번 계획에서 해당 지역을 ‘초품아 역세권 주거단지’로 제시한 배경도 여기에 있다.
■ 단순 아파트 건설 아닌 ‘보행생활권 재편’에 초점
이번 계획에서 눈에 띄는 부분은 아파트 단지 내부 배치뿐 아니라 주변 지역의 보행체계를 함께 손본다는 점이다.
서울시는 신정역에서 양동초등학교, 국회대로 상부공원으로 이어지는 공공보행통로를 조성한다.
특히 신정역 1번 출구 주변은 기존 보도를 확장하고 건축한계선과 연계해 폭 10m 이상의 보행공간을 확보할 계획이다.
신정역에서 양동초 정문까지는 단차 없는 공공보행통로를 만들어 어린이들이 보다 안전하게 통학할 수 있는 환경을 조성한다는 구상이다.
기존의 협소한 일방통행 이면도로도 10~12m 규모의 양방통행 도로로 정비하고 보행자와 차량의 동선을 분리한다.
차량 증가에 대비해서는 3개소의 차량 진출입구를 설치하고 교차로 구간에는 가·감속 차로를 확보할 계획이다.
이는 재개발의 효과를 아파트 단지 안에만 가두지 않고 주변 기존 주거지까지 연결하려는 계획으로 해석할 수 있다.
■ 공원 2곳 추가…신정역 앞에는 ‘광장형 공원’
녹지 계획도 상당한 비중을 차지한다.
서울시는 국회대로 상부공원과 양동초, 신정역을 연결하면서 단지 주변에 공원 2개소를 새로 조성한다.
신정역 1번 출구 전면에는 광장형 공원을 만들어 지하철 이용자의 보행 편의를 높이고 주민들의 휴식·소통 공간으로 활용한다.
특히 국회대로 상부공원과 연결되는 폭 30m의 선형공원도 계획됐다.
상부공원의 녹지축을 대상지 내부까지 끌어들이겠다는 개념이다.
자료 6쪽의 종합구상도에서도 신정역과 양동초, 국회대로 상부공원을 공공보행통로와 녹지공간으로 연결하고 단지 중앙부로 갈수록 건축물 높이가 높아지는 배치가 제시돼 있다.
■ 공원 아래에는 공영주차장…주변 저층주거지까지 고려
흥미로운 부분은 신축 단지만을 위한 시설이 아니라 기존 지역주민이 함께 이용할 기반시설을 계획했다는 점이다.
신정역 인근에 조성되는 공원 하부에는 공영주차장을 복합화해 주변 저층주거지역의 고질적인 주차난을 완화할 계획이다.
양동초와 공공보행통로 주변에는 다함께돌봄센터와 어린이집 등 아동·돌봄 특화시설이 들어서고, 역세권과 공원 인접 지역에는 근린생활시설과 주민공동시설을 배치한다.
재개발로 새 아파트만 들어서는 것이 아니라 보행로와 공원, 주차장, 돌봄시설, 상업·편의시설을 함께 정비하는 셈이다.
이 같은 기반시설이 계획대로 구현될 경우 신정역 주변의 기존 상권과 보행 유동인구에도 변화가 나타날 가능성이 있다.
■ 왜 최고 25층인가…‘김포공항 고도제한’이 핵심 변수
통상 대규모 재개발에서는 용적률과 함께 건축물 높이가 사업성을 좌우하는 핵심 변수로 꼽힌다.
신정4동 922 일대에는 그러나 특수한 제약이 존재한다.
김포공항 항공 고도제한이다.
대상지는 국제민간항공기구(ICAO) 현행 기준상 김포공항 원추표면구역에 해당해 현재 건축 가능한 최대 높이가 해발 약 100m, 최고 25층 수준이다.
서울시는 이 같은 항공 고도제한과 양동초등학교의 교육·일조 영향을 함께 고려해 최고 25층 이하로 높이를 계획했다.
단지 전체를 동일한 높이로 배치하는 대신 중앙부로 갈수록 높아지는 단계적 스카이라인을 적용한다.
이는 고도제한이라는 물리적 한계 안에서 주거환경과 사업성을 동시에 확보하려는 절충안으로 볼 수 있다.
향후 ICAO 국제기준 변화가 실제 국내 고도제한에 어떻게 반영되는지도 장기적으로 살펴볼 필요가 있다.
■ 사업성 높이기 위해 ‘제3종 일반주거지역’으로 상향
정비사업에서 아무리 입지가 좋아도 사업성이 확보되지 않으면 실제 사업 추진은 어려워진다.
서울시는 이번 신속통합기획에서 기존 저층 주거지역을 제3종일반주거지역으로 상향하고 사업성 보정계수 1.63을 적용하는 계획을 마련했다.
서울시는 이를 통해 사업 실현성을 높이는 동시에 주민 부담을 완화한다는 방침이다.
부동산·정비사업 관점에서는 이 대목이 상당히 중요하다.
용도지역 상향은 건축 가능한 연면적과 세대수 등에 영향을 줄 수 있고, 결과적으로 정비사업의 수익구조와 조합원 부담에도 연결될 수 있기 때문이다.
다만 현재 제시된 용적률과 세대수는 신속통합기획 시뮬레이션 단계의 계획이라는 점은 구분해야 한다.
제3종일반주거지역·용적률 300% 이하·최고 25층·2,170세대 내외라는 밑그림이 제시됐지만 실제 정비계획과 사업시행 과정에서는 구체적인 계획이 달라질 수 있다.
■ 2,170세대 들어서면 신정역 생활권에도 변화
약 2,170세대 규모의 주거단지가 현실화될 경우 영향은 사업구역 내부에 그치지 않을 가능성이 크다.
신규 주거인구가 유입되면 신정역 이용 수요와 주변 상권, 학원·교육시설, 생활편의시설 등에 새로운 수요가 발생할 수 있다.
여기에 국회대로 상부공원이 조성되면 기존 도로 중심의 공간구조가 보행과 녹지 중심으로 변화한다.
특히 신정역과 양동초, 상부공원을 하나의 보행축으로 연결하는 계획이 실제 구현될 경우 신정역 주변의 생활권 자체가 현재와 다른 형태로 재편될 가능성이 있다.
부동산 시장에서는 이러한 변화를 흔히 ‘개발 호재’라는 한마디로 표현하지만 실제 가치를 결정하는 것은 사업계획 발표 자체보다 사업의 진행 속도와 기반시설의 완성도, 교통·교육·상업시설과의 연결성이다.
따라서 신정4동 역시 단기적인 가격 움직임보다 향후 정비계획과 정비구역 지정, 조합 설립 등 후속 절차를 확인하면서 사업의 실현 가능성을 판단할 필요가 있다.
■ ‘신통기획 확정=재개발 완료’ 아니다…투자자는 단계 구분해야
여기서 부동산 수요자들이 반드시 구분해야 할 부분이 있다.
이번 발표는 **‘신속통합기획 확정’**이다.
곧바로 2,170세대의 아파트 건설이 확정됐거나 착공에 들어간다는 의미는 아니다.
서울시 자료에 따르면 신정4동 922 일대는 2025년 4월 신속통합기획 후보지로 선정됐으며 2025년 9월부터 2026년 8월까지 자문회의와 주민간담회, 주민설명회 등을 거쳐 신속통합기획을 수립했다.
서울시는 2027년 4월 정비구역 지정을 목표로 후속 절차를 추진한다.
이후에도 실제 재개발 사업은 여러 행정·사업 절차를 거쳐야 한다.
따라서 해당 지역의 부동산 거래나 투자 여부를 판단할 때는 현재 단계와 향후 절차를 정확하게 구분할 필요가 있다.
■ 서울 신통기획 311곳 중 196곳 완료…정비사업 속도전 계속
이번 신정4동 계획은 서울 전체의 정비사업 흐름에서도 의미가 있다.
서울시에 따르면 이번 신정4동 922 일대 신속통합기획 확정으로 서울시 전체 311개소 가운데 196개소의 신속통합기획이 완료됐다.
서울의 신규 주택공급이 택지 개발보다는 기존 노후주거지 정비를 중심으로 이뤄질 수밖에 없는 상황에서 재개발·재건축 사업의 속도를 얼마나 단축할 수 있는지는 향후 서울 주택공급의 중요한 변수가 될 수 있다.
신정4동 사례는 특히 고도제한이라는 개발 제약이 존재하는 지역에서도 용도지역 조정과 사업성 보완, 기반시설 재배치를 통해 정비사업의 실현 가능성을 높이려 했다는 점에서 주목된다.
■ TJ뉴스 분석 | 핵심은 ‘아파트 2,170세대’보다 생활권의 변화
신정4동 922 일대 개발의 가치를 단순히 ‘2,170세대 신축 아파트’라는 숫자로만 평가하면 이번 계획의 핵심을 놓칠 수 있다.
더 중요한 변화는 도시공간의 재편이다.
현재의 노후 저층주거지를 재개발하면서 신정역과 학교, 공원, 상업시설을 걸어서 연결하고, 좁은 도로를 넓히며, 공원과 주차장·돌봄시설을 동시에 확보하는 것이 이번 계획의 큰 틀이다.
여기에 국회대로 지하화와 상부공원화 사업까지 예정대로 진행된다면 신정동 일대는 장기적으로 차량 중심 생활권에서 보행·녹지 중심 생활권으로 변화할 가능성이 있다.
부동산 관점에서도 주거상품의 경쟁력은 이제 단순한 ‘신축 여부’를 넘어 역과 학교까지의 거리, 공원 접근성, 보행 안전성, 생활편의시설, 단지와 지역사회 간 연결성까지 복합적으로 평가되는 추세다.
그런 의미에서 신정4동 922 일대는 ‘역세권·초품아·공세권’이라는 세 가지 요소를 도시계획 단계에서 하나의 보행축으로 연결하려는 재개발 사례라는 점에서 의미를 찾을 수 있다.
다만 장밋빛 전망만 앞세우는 것도 경계해야 한다.
2027년 4월 정비구역 지정이라는 첫 번째 목표를 비롯해 앞으로 여러 절차가 남아 있고, 현재 제시된 2,170세대와 용적률·높이계획 역시 향후 정비계획 과정에서 조정될 수 있다.
결국 신정4동 922 일대가 서울 서남권을 대표하는 새로운 주거단지로 실제 모습을 드러낼 수 있을지는 정비사업의 속도, 주민 이해관계 조정, 사업성 확보, 고도제한 등 제약조건에 대한 대응과 국회대로 상부공원 사업의 진행 상황이 좌우할 전망이다.
서울시는 고도제한 등으로 개발이 정체됐던 신정4동 일대가 국회대로 상부공원을 품은 친환경 보행·역세권 주거단지로 변화할 것으로 기대하고 있으며, 노후주거지 정비를 위한 후속 행정절차를 지원한다는 방침이다.
TJ뉴스는 향후 정비구역 지정과 세대수·용적률 확정, 사업성 변화, 국회대로 상부공원 조성 등 후속 절차가 신정역 일대 주거환경과 부동산 시장에 어떤 변화를 가져올지 주목한다.
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